«За сколько отобьётся домик?» — первый вопрос на презентации. Честный ответ: этого не знает ни один производитель, включая нас. Окупаемость зависит не от домика, а от локации, цены ночи и загрузки — то есть от вашей площадки, а не от нашего цеха. Зато считается она за полчаса, если знать, какие цифры подставлять и откуда их брать.
Три цифры, без которых считать нечего
Вся арифметика держится на трёх параметрах: средняя цена ночи, загрузка в процентах и число дней в году, когда площадка работает. Остальное — производные.
Цену ночи берут не из головы, а у соседей: открываете карты и сервисы бронирования, смотрите 5–10 ближайших площадок вашего формата, выписываете будни и выходные отдельно. Разница между ними в туристических зонах бывает двукратной, поэтому среднее считается с весами — 5 будних дней и 2 выходных.
Загрузка — самое опасное место расчёта. Её любят ставить «ну пусть 60%», и после этого вся смета становится художественным вымыслом. Ориентир даёт та же разведка: смотрите календари бронирований соседей на 2–3 месяца вперёд и считаете долю занятых дат. Это не точная величина, но она основана на рынке, а не на оптимизме.
Вложения: домик — это не вся смета
Считать окупаемость от цены домика — классическая ошибка. В знаменатель идёт доля общих затрат площадки:
— сам гостевой дом. По нашей линейке это от 950 000 ₽ за «Акваторию 18» (18 м², 6×3,2×2,8 м), от 1 200 000 ₽ за «Акваторию 24» и «Аква бокс», от 1 440 000 ₽ за «Смарт бокс». Комплектации и актуальные цены — в прайсе; — основание под модуль, площадка и подъезд для крана; — инженерка: ввод электричества, вода, септик, разводка; — благоустройство: тропинки, свет, терраса; — общие объекты, поделённые на число юнитов: ресепшн, баня, парковка, забор; — мебель и текстиль, если не входят в комплектацию; — документы, сайт, модуль бронирования, съёмка.
Правило для первой прикидки: стоимость домиков известна заранее, а всё остальное считайте списком с ценами своих подрядчиков, а не процентом «на глазок». Именно эта строка обычно вдвое больше, чем ожидал заказчик, и именно она сдвигает срок.
Выручка на один домик
Годовая выручка юнита = средняя цена ночи × число рабочих дней в году × загрузка.
Число рабочих дней — это про всесезонность. Домик без нормального утепления и отопления работает примерно с мая по сентябрь, и годовая выручка делится на три. Круглогодичный даёт зимний тариф, новогодние праздники и февральские выходные — самые дорогие ночи в году. Так что «утеплять ли под зиму» — вопрос не комфорта, а знаменателя в вашей формуле.
Допвыручка — баня, завтраки, чан, поздний выезд — в первом расчёте лучше не учитывать вовсе: если проект сходится без неё, он сойдётся и с ней.
Расходы, которые забывают
Из выручки вычитается операционка: уборка и смена белья после каждого выезда, зарплата администратора, электричество и вода, вывоз мусора, обслуживание септика, комиссия площадок бронирования, реклама, налоги, амортизация текстиля. Зимой добавляются отопление и чистка снега. Если объект строится в кредит — проценты тоже сюда.
Разница между выручкой и операционкой — это то, чем реально возвращаются вложения. Всё остальное — красивые цифры для презентации.
Формула и как ей пользоваться
Срок окупаемости (лет) = вложения на юнит ÷ (годовая выручка юнита − годовые операционные расходы юнита).
Дальше нужно сделать то, чего почти никто не делает: посчитать трижды. Пессимистично — загрузка на треть ниже разведанной, цена ночи на 10–15% ниже. Реалистично — как насчитали. Оптимистично — как хочется. Решение принимается по пессимистичному сценарию: в первый сезон площадку никто не знает, отзывов нет, и загрузка почти всегда ниже, чем у соседей с историей.
Второе — посчитайте, сколько ночей в месяц нужно продать, чтобы закрыть операционку. Эта точка безубыточности честнее срока окупаемости, потому что не требует угадывать на годы вперёд.
Что реально сдвигает срок
По опыту работы с глэмпингами и базами отдыха решают не цена домика, а четыре вещи: локация и время в пути от города, всесезонность, приватность (расстановка домиков так, чтобы из окна не было видно соседей — это позволяет держать тариф выше) и скорость запуска. Каждый пропущенный сезон — это год к окупаемости.
Про скорость вилка понятная: производство модулей занимает 60–90 дней с учётом очерёдности, монтаж на участке — 1–5 дней. Считайте в обратную сторону от даты, когда хотите принять первых гостей, и закладывайте время на подготовку площадки и инженерку — узкое место обычно там, а не в изготовлении домиков. Планировки и форматы под площадку — в разделе «Глэмпинг».
Цены и сроки указаны справочно на дату публикации и не являются публичной офертой. Условия ипотеки, субсидий и мер господдержки туризма проверяйте на дату обращения; финансовые расчёты — с бухгалтером. Методика расчёта не является гарантией дохода.